Quels états financiers fournir au prêteur?

Que veut voir le prêteur dans les états financiers

Le prêteur lit vos états financiers pour juger de votre capacité de rembourser. Il regarde les résultats des dernières années, souvent comparés à ceux de votre secteur.

BDC écrit que les banques examinent aussi la capacité d'emprunt. Elle se calcule à partir du bénéfice net et de l'amortissement, moins les remboursements annuels des dettes existantes.

Le prêteur compare vos chiffres entre eux. Il regarde si les revenus progressent, si les marges tiennent et si les dettes grossissent plus vite que le bénéfice.

Il lit aussi les notes complémentaires. Elles décrivent les prêts en cours, les engagements et les parties liées.

Ne cachez rien dans ces notes. Un prêteur les lit en entier.

Quels états financiers faut-il fournir

La liste exacte varie selon le prêteur. Voici ce qui revient le plus souvent.

• Le bilan : ce que l'entreprise possède et doit
• L'état des résultats : revenus, dépenses et bénéfice
• Les états des trois ou deux derniers exercices, selon la demande
• Des états intermédiaires de l'exercice en cours, si l'exercice est avancé
• Des prévisions de trésorerie, quand le projet est neuf

BDC mentionne des états financiers à jour et des résultats des dernières années. Elle ne fixe pas de nombre d'années. Demandez-le à votre prêteur.

Si l'entreprise détient l'immeuble par une société distincte, fournissez les états de chaque société concernée. Le prêteur veut voir l'ensemble.

Pour un immeuble locatif, ajoutez l'état des revenus et dépenses de l'immeuble. Il montre le revenu net d'exploitation, qui sert à mesurer le remboursement.

Si votre exercice est terminé depuis plusieurs mois, préparez des états intermédiaires. Le prêteur préfère des chiffres récents à des chiffres complets mais vieux.

Audit, examen ou compilation : quelle différence

CPA Québec distingue trois missions. Elles diffèrent par le niveau d'assurance que le comptable donne.

• Audit : le niveau d'assurance le plus élevé, dit assurance raisonnable. Le CPA exprime une opinion sur les états
• Examen : une assurance limitée. Le CPA s'appuie surtout sur des demandes d'information et des procédés analytiques
• Compilation : aucune assurance. Le CPA met en forme l'information fournie par le client sans la vérifier

Seuls les CPA titulaires d'un permis de comptabilité publique peuvent faire un audit. Pour un examen, ce permis ou un permis limité aux examens suffit. N'importe quel CPA peut faire une compilation.

Le rapport de compilation remplace l'ancien avis au lecteur pour les exercices clos à compter du 14 décembre 2021.

Quelle mission le prêteur exige-t-il

Cela dépend du prêteur et de la taille du prêt. Aucune règle unique ne s'applique.

Un prêt plus petit demande souvent moins de pièces. BDC indique que les demandes de moins de 100 000 $ en exigent moins et vont généralement plus vite.

Pour un prêt plus important, le prêteur peut demander des états préparés par un comptable. Écrivez-lui avant de commander une mission. Vous éviterez de payer pour un niveau d'assurance qu'il ne demandait pas, ou de devoir recommencer.

Un examen ou une compilation coûte moins cher qu'un audit. Cette économie n'a de valeur que si le prêteur l'accepte.

Certains emprunteurs n'ont qu'une compilation. Le prêteur peut alors demander plus de pièces à côté : déclarations fiscales, relevés bancaires ou comptes clients.

Demandez-lui noir sur blanc le niveau accepté. Une réponse verbale se perd quand le dossier change de mains.

Faut-il aussi des documents personnels

Souvent, oui. Le prêteur vérifie le crédit de ceux qui garantissent le prêt. BDC fait une vérification de crédit des garants et des membres du conseil.

• Le bilan personnel de chaque garant, si le prêteur l'exige
• Les avis de cotisation, sur demande
• Les relevés qui prouvent la mise de fonds

Un immeuble neuf ou une jeune entreprise n'a pas d'historique. Le prêteur s'appuie alors davantage sur les prévisions et sur les garants.

Les garants n'ont pas tous les mêmes pièces à fournir. Une personne qui possède plusieurs immeubles devra souvent présenter la liste de ses actifs et de ses dettes.

Cette liste montre ce que chaque immeuble rapporte et coûte. Elle doit coïncider avec vos états financiers.

Un actif surévalué, même par erreur, abîme la confiance. Utilisez des valeurs que vous pouvez justifier.

Comment préparer des états qui passent l'analyse

Le prêteur recoupe vos chiffres avec ses propres calculs. Un écart non expliqué ralentit tout.

• Faites correspondre états financiers, déclarations fiscales et relevés bancaires
• Expliquez par écrit tout poste inhabituel
• Séparez les dépenses personnelles de celles de l'entreprise
• Envoyez les états signés et complets, avec les notes
• Mettez à jour les chiffres avant l'envoi s'ils datent

Le prêteur mesure aussi le ratio de couverture de la dette. BDC le définit comme le bénéfice ajusté, après certains éléments, divisé par la partie courante de la dette plus les intérêts. Plus ce ratio est solide, plus l'analyse est simple.

Gardez vos états à jour tout au long de l'année, pas seulement au moment de la demande. Un dossier prêt à envoyer évite la course contre la montre.

Si un résultat de l'an dernier est faible, expliquez-le en une phrase : perte d'un locataire, travaux, vente d'un actif. Le prêteur préfère une explication à un silence.

Prévoyez enfin du temps avec votre comptable. Une mission d'examen ou d'audit demande des semaines, et son calendrier dépend de lui.

Que faire ensuite

Demandez à votre prêteur trois choses : le nombre d'années, le niveau de mission accepté et la date limite des états intermédiaires.

Parlez ensuite à votre comptable. Il peut vous dire ce qui est réaliste pour votre entreprise.

Le guide sur le dossier de financement commercial et la famille de financement commercial complètent cette lecture. PMECAP est un comparateur gratuit ; son formulaire est transmis à un cabinet de courtage inscrit auprès de l'AMF. Aucun résultat n'est promis.

Questions fréquentes

Sources

• BDC — How a bank looks at your business (consulté le 13 octobre 2026)
• BDC — Business financing FAQs (consulté le 13 octobre 2026)
• CPA Québec — CPAs and financial statements (consulté le 13 octobre 2026)
• BDC — How to get approved for commercial real estate financing (consulté le 13 octobre 2026)