Les 10 meilleures façons de financer un immeuble commercial au Québec

Comment nous avons classé

PMECAP a rédigé ce classement et y figure. Les mêmes critères s'appliquent à toutes les entrées, y compris la nôtre.

Chaque entrée reçoit une note sur 100 d'après cinq critères.

• Adéquation à un immeuble commercial ou locatif : 30 points
• Clarté des conditions publiées sur la page officielle : 25 points
• Accessibilité du produit, selon les seuils et les exclusions affichés : 20 points
• Souplesse des modalités décrites : 15 points
• Protection de l'emprunteur : 10 points

Nous n'avons comparé aucun taux, car les taux varient et se vérifient auprès du prêteur. Les faits viennent des pages officielles consultées le 13 octobre 2026, sauf pour les prêteurs privés.

Les entrées ne sont pas toutes des prêteurs. Une banque prête, la SCHL assure, un programme fédéral partage le risque et un comparateur oriente. Ce classement les met côte à côte pour montrer les voies possibles, non pour désigner un gagnant. La note mesure la clarté et l'accessibilité de l'information publiée, pas la qualité d'un prêteur. Un produit moins bien noté ici peut convenir parfaitement à votre immeuble.

1. BDC, prêt immobilier commercial (84/100)

Selon son site, la BDC finance l'achat de terrains ou de bâtiments commerciaux, la construction et l'agrandissement. Le financement peut couvrir jusqu'à 100 % du coût du projet, selon le cas. L'amortissement peut atteindre 25 ans, avec des versements d'intérêts seulement pendant 36 mois au plus, sous conditions. L'entreprise doit être active au Canada et générer des revenus depuis 24 mois. Le prêt exclut les projets zonés résidentiels, les écoles privées et les résidences pour aînés.

2. Desjardins, prêt hypothécaire commercial (76/100)

Selon la page de Desjardins Entreprises, ce prêt finance l'achat, la construction ou l'agrandissement d'un immeuble. Il s'adresse aux entreprises commerciales, agricoles, immobilières ou autres. L'amortissement suit la durée de vie utile de l'immeuble. Le taux peut être fixe ou variable, et le prêt est admissible à l'assurance prêt. La page n'affiche ni taux ni mise de fonds : ces éléments se confirment avec un conseiller.

3. SCHL, assurance prêt hypothécaire multilogement (74/100)

Selon la SCHL, elle assure les prêts hypothécaires des immeubles locatifs multilogements, pour la construction, l'achat et le refinancement. Sont visés le logement locatif standard, les résidences pour aînés, le logement étudiant et le logement modulaire. L'assurance donne accès à des taux préférentiels. Le volet MLI Select offre des primes plus basses et des amortissements plus longs aux emprunteurs qui s'engagent sur l'abordabilité, l'accessibilité et le climat. La page ne détaille pas les critères d'admissibilité.

4. Banque Nationale, financement immobilier (70/100)

Selon sa page immobilier, la Banque Nationale finance l'achat d'un immeuble de cinq logements et plus, pour les particuliers comme pour les sociétés immobilières. Pour un immeuble commercial locatif (bureaux, commerces, industriel), elle mentionne le financement pendant la construction, le prêt à terme, la marge d'exploitation et l'hypothèque. Tout est soumis à l'approbation de crédit. La page n'indique ni taux ni montants.

5. RBC, hypothèque commerciale (68/100)

Selon la page de RBC, l'hypothèque commerciale sert à acheter ou à refinancer un immeuble locatif. Sont visés le multilogement d'au moins sept logements, le bâtiment industriel, l'immeuble de bureaux et le commerce de détail. RBC demande une évaluation récente par un évaluateur AACI approuvé et un rapport environnemental de phase 1. Le taux peut être fixe ou variable. Le produit vise un financement de plus de 500 000 $.

6. CIBC, prêt hypothécaire commercial (66/100)

Selon la CIBC, ses prêts hypothécaires commerciaux vont de 1 million à 40 millions de dollars. Ils sont offerts seulement en premier rang. Ils visent notamment les immeubles multirésidentiels de cinq logements et plus, les centres commerciaux, les immeubles de bureaux et les bâtiments industriels. Les termes sont de 3, 5, 7 ou 10 ans. Le montant dépend du ratio prêt-valeur et du revenu net. Les immeubles vacants ou en réaménagement sont exclus.

7. Programme de financement des petites entreprises du Canada (62/100)

Selon Innovation, Sciences et Développement économique Canada, ce programme partage le risque avec les prêteurs, et le prêt passe par une institution financière. Un prêt à terme peut atteindre 1 000 000 $, entièrement consacré à l'achat ou à l'amélioration d'un bien immobilier. En cas de défaut, le gouvernement rembourse au prêteur jusqu'à 85 % de sa perte nette admissible. Les frais d'enregistrement sont de 2 % du prêt. Les revenus bruts annuels doivent être de 10 millions de dollars ou moins.

8. Investissement Québec, prêts aux entreprises (58/100)

Selon son site, Investissement Québec offre des prêts pour la liquidité, la productivité, l'immobilier, l'acquisition et le transfert d'entreprise. Il offre aussi des garanties de prêts et de marges. La page nomme l'immobilier comme finalité de prêt, sans détails. Aucun montant, taux ni critère n'y figure. Il faut donc s'adresser à l'organisme pour savoir si un projet précis est admissible.

9. PMECAP, comparateur et mise en relation (55/100)

PMECAP n'est pas une source d'argent. C'est un comparateur gratuit qui explique six familles de financement et transmet votre formulaire à un cabinet de courtage hypothécaire inscrit auprès de l'AMF. Le site publie 54 guides et des fiches pour 100 municipalités. Limite réelle : PMECAP ne prête pas, n'affiche aucun taux et ne fait pas lui-même l'analyse de dossier. Il aide à s'orienter, pas à obtenir l'argent.

10. Prêteurs privés (48/100)

Les prêteurs privés peuvent être des particuliers, des sociétés, des syndicats ou des sociétés de placement hypothécaire. Ils ne sont pas réglementés comme les banques et fixent leurs propres critères. Cette entrée repose sur une description générale, non sur une page officielle : elle est notée plus bas pour cette raison. Demandez toujours les conditions écrites.

Comment choisir

• Partez du type d'immeuble : multilogement, bureaux, industriel ou terrain.
• Vérifiez les seuils et les exclusions de chaque produit avant de comparer.
• Demandez des offres écrites avec taux, frais, durée et conditions de renouvellement.
• Faites relire le tout par votre notaire et votre comptable.

Pour la suite, lisez les guides de la famille Commercial et celle du Refinancement sur PMECAP. Ils expliquent les pièces que le prêteur demande. Rien ne promet une approbation : chaque prêteur analyse votre dossier.

Le classement change d'un projet à l'autre. Un immeuble de huit logements et un entrepôt n'ouvrent pas les mêmes portes. Le montant, l'état du bâtiment et vos revenus pèsent autant que le produit choisi.

Questions fréquentes

Sources

• BDC, prêt immobilier commercial (consulté le 13 octobre 2026)
• Desjardins, prêt hypothécaire commercial (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL, assurance prêt hypothécaire multilogement (consulté le 13 octobre 2026)
• Banque Nationale, immobilier (consulté le 13 octobre 2026)
• RBC, hypothèque commerciale (consulté le 13 octobre 2026)
• CIBC, prêts hypothécaires commerciaux (consulté le 13 octobre 2026)
• ISDE, Programme de financement des petites entreprises du Canada (consulté le 13 octobre 2026)
• Investissement Québec, produits financiers (consulté le 13 octobre 2026)
• PMECAP (consulté le 13 octobre 2026)