Qu'est-ce que le ratio de couverture de la dette (RCD)?

Avant de prêter, un prêteur veut savoir si le revenu paie la dette. Le ratio de couverture de la dette, ou RCD, répond à cette question avec un seul chiffre.

Ce guide donne la formule, des repères publiés et un exemple calculé pas à pas.

Que mesure le ratio de couverture de la dette

Le RCD compare ce que l'entreprise ou l'immeuble gagne à ce qu'il doit rembourser sur une année. Plus le chiffre est haut, plus la marge est grande.

À 1, tout le revenu disponible sert à payer la dette. À moins de 1, il manque de l'argent pour payer les échéances.

La BDC précise qu'à 1, tout le BAIIA passe en service de la dette. Il ne reste alors aucune marge pour un imprévu.

Quelle est la formule

Selon la BDC, le ratio se calcule ainsi : BAIIA divisé par les intérêts et le capital à payer sur une période, habituellement un an.

Le BAIIA est le bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement. La BDC explique qu'on l'obtient en partant du bénéfice après impôts et en y ajoutant ces éléments.

Le capital remboursé n'apparaît ni à l'état des résultats ni au bilan. Il faut le tirer du tableau de remboursement du prêt.

Pour un immeuble locatif, plusieurs prêteurs utilisent plutôt le revenu net d'exploitation. C'est le revenu locatif moins les charges d'exploitation. Demandez au prêteur sa définition exacte.

Quels seuils les prêteurs regardent-ils

La BDC écrit qu'un ratio de 2 ou plus est généralement considéré comme sain. Un ratio autour de 1 est considéré comme moins sain.

Elle ajoute qu'un ratio sous 2 justifie de regarder de plus près ce qui le fait baisser. Il n'existe pas de seuil unique.

Selon la BDC, l'interprétation varie d'un prêteur et d'un investisseur à l'autre. Ils tiennent aussi compte de conditions temporaires.

Selon sa page, l'assurance de la SCHL pour le logement locatif ordinaire offre des ratios de couverture plus bas que le financement standard. La page ne donne pas de chiffre.

Retenez donc ceci : aucun seuil de cet article ne vaut pour votre dossier. Le prêteur fixe le sien et le met dans l'offre de financement.

Comment calculer un exemple simple

Voici un exemple inventé, pour illustrer le calcul. Les chiffres sont fictifs.

• Revenus annuels de l'immeuble : 200 000 $.
• Charges d'exploitation annuelles : 80 000 $.
• Revenu net d'exploitation : 200 000 $ moins 80 000 $, soit 120 000 $.
• Paiements du prêt : 7 500 $ par mois, soit 90 000 $ par année, intérêts et capital compris.

Le ratio est de 120 000 $ divisé par 90 000 $. Il donne environ 1,33.

Cela veut dire que le revenu couvre 1,33 fois les paiements. Il reste 30 000 $ de marge avant d'être à 1.

Que se passe-t-il si les paiements montent à 10 000 $ par mois? Le service de la dette atteint 120 000 $ par année. Le ratio tombe alors à 1,00, sans aucune marge.

Autre lecture possible. Si un prêteur visait un ratio de 1,25, le service de la dette ne pourrait pas dépasser 96 000 $ par année. Cela fait 8 000 $ par mois, dans cet exemple seulement.

Quels facteurs font bouger le ratio

Le ratio change dès que le haut ou le bas de la fraction change.

• Un loyer impayé ou un logement vacant fait baisser le revenu.
• Une hausse des taxes ou de l'entretien fait monter les charges.
• Un taux d'intérêt plus élevé au renouvellement fait monter les paiements.
• Un amortissement plus court fait monter les paiements annuels.
• Une mise de fonds plus grande réduit le prêt, donc les paiements.

Comme le prêt est calculé d'abord sur les flux de trésorerie, un ratio faible limite le montant offert. La BDC indique que la taille du prêt dépend d'abord de ces flux.

C'est pourquoi une mise de fonds plus élevée peut compenser un revenu trop mince. Un prêt plus petit donne des paiements plus petits.

Quelles limites garder en tête

Le ratio est un instantané. Il utilise des revenus passés ou projetés, qui peuvent se tromper.

Il ne dit rien de la qualité des locataires, de l'état de l'immeuble ni de la valeur de revente. Le prêteur regarde ces points à part.

La BDC relève aussi que les définitions varient. Une même entreprise peut obtenir deux ratios selon ce qu'on met dans la fraction. Demandez toujours la méthode utilisée.

Pour un propriétaire d'immeuble, le ratio sert aussi d'outil de décision. Avant d'acheter, calculez le paiement annuel maximal que le revenu supporte avec une marge confortable.

Le calcul se fait à l'envers. Choisissez le ratio visé, divisez le revenu net d'exploitation par ce ratio, et vous obtenez le service de la dette annuel possible.

Dans notre exemple, 120 000 $ divisés par 1,5 donnent 80 000 $ par année, soit environ 6 667 $ par mois. Ce n'est qu'une illustration chiffrée, non une cible à viser.

Le montant du prêt qui correspond à ce paiement dépend ensuite du taux et de l'amortissement. Seul le prêteur peut le calculer pour votre dossier.

Que faire ensuite

Calculez votre propre ratio avec les revenus et charges réels des douze derniers mois. Utilisez le paiement annuel indiqué dans une offre ou un tableau de remboursement.

Refaites ensuite le calcul avec un taux plus élevé et un loyer moindre. Voyez si l'écart tient encore.

Si le ratio vous paraît faible, comparez le montant du prêt, l'amortissement et la mise de fonds. Chacun agit sur le résultat.

PMECAP est un comparateur gratuit et ne prête pas. Son formulaire de demande est transmis à un cabinet de courtage hypothécaire inscrit auprès de l'AMF.

Pour la suite, lisez le guide sur les taux et la mise de fonds d'un prêt commercial, puis la famille de financement commercial.

Questions fréquentes

Sources

• BDC – What is the debt service coverage ratio (DSCR)? (consulté le 13 octobre 2026)
• BDC – How a bank looks at your business (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL – Assurance prêt hypothécaire pour logements locatifs ordinaires (consulté le 13 octobre 2026)