Frais cachés d’un prêt commercial : la liste à demander

Pourquoi le taux ne dit pas tout

Le taux d’intérêt est le chiffre que tout le monde compare. Il n’est pas le coût total du prêt.

Autour du taux, le prêteur et des tiers facturent des frais. Certains se paient avant même la réponse. D’autres reviennent chaque année.

Ce texte nomme les postes les plus courants. Il ne donne aucun montant, car ils varient selon le prêteur, l’immeuble et le dossier.

Les frais payés avant la décision

Le premier poste est souvent le frais de dossier. Selon BDC, un prêt hypothécaire commercial comporte des frais initiaux de demande.

Viennent ensuite les frais de tiers. BDC mentionne des frais d’évaluation, des frais juridiques et parfois des frais d’arpentage.

• Les frais de dossier ou d’analyse, payés au prêteur
• L’évaluation de l’immeuble, commandée par le prêteur mais payée par l’emprunteur
• L’arpentage, quand le prêteur l’exige
• Les frais du notaire pour l’acte d’hypothèque et sa publication
• Les frais d’inscription et de radiation de la garantie

Demandez si ces frais sont remboursables quand le prêteur refuse. La réponse varie d’un prêteur à l’autre.

Le notaire forme un poste à part. Il vérifie le titre de propriété, rédige l’acte d’hypothèque et le publie au registre foncier.

Ses honoraires et les droits d’inscription ne figurent pas dans le taux. Demandez une estimation écrite avant la signature, puis comparez-la au chiffre final.

Les frais prévus avec l’assurance prêt

Certains prêts sont assurés par la SCHL. Dans ce cas, des frais de demande et une prime s’ajoutent.

La SCHL publie ses frais de demande et ses primes dans un document distinct de la page de chaque programme. Consultez-le plutôt qu’une estimation.

Les frais que l’on retrouve chaque année

BDC indique que les coûts annuels d’un prêt hypothécaire commercial représentent souvent de 0,5 % à 1 % du montant du prêt. C’est un ordre de grandeur donné par BDC, pas un barème.

Ces frais récurrents n’apparaissent pas dans le taux. Ils s’additionnent pourtant d’une année à l’autre.

• Les frais de gestion ou de suivi du prêt
• Les frais d’inspection périodique de l’immeuble, si le contrat les prévoit
• Les primes d’assurance que le prêteur exige sur l’immeuble

Dites au prêteur que vous voulez le total annuel, en dollars, pour la durée du terme.

Un frais n’est pas toujours payé par vous seul. Selon l’ACFC, le nouveau prêteur peut assumer une partie des frais de transfert. Cela se négocie, mais seulement si vous le demandez.

Pensez aussi à la prime d’assurance prêt. Quand vous changez de prêteur, l’ACFC conseille de donner au nouveau prêteur le numéro du certificat d’assurance existant. Vous évitez ainsi de payer deux fois.

Une prime peut aussi s’ajouter si le montant du prêt augmente ou si l’amortissement est prolongé, d’après l’ACFC.

Les frais qui surgissent à la fin ou au milieu du terme

Les pages de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) portent sur les prêts aux particuliers. Les postes qu’elles décrivent reviennent pourtant dans les prêts commerciaux.

Quand on rompt ou transfère un prêt, l’ACFC cite des frais d’administration, d’évaluation et de réinvestissement. Elle cite aussi des frais de mainlevée, c’est-à-dire de radiation de l’ancienne hypothèque, et de nouvelle inscription.

Au changement de prêteur, elle ajoute des frais de transfert ou de cession. Elle signale aussi que le nouveau prêteur peut en assumer une partie.

BDC note enfin que certains prêts commerciaux sont à demande : le prêteur peut exiger le remboursement en tout temps. Un prêt à demande change le risque, pas seulement le coût.

Les restrictions de remboursement anticipé comptent aussi comme un coût. BDC les range parmi les frais possibles. Le guide sur les pénalités les explique en détail.

L’ACFC mentionne un dernier poste : le remboursement de la remise en argent. Si le prêteur vous a versé une somme à la signature, il peut la réclamer en cas de rupture du contrat.

L’ACFC précise que les prêteurs sous réglementation fédérale affichent privilèges et pénalités dans une boîte d’information au début de l’entente. Cherchez cette boîte avant de lire le reste.

Comparez les offres sur le même pied. Une offre sans frais de dossier peut compenser par un frais annuel, ou par un taux plus haut. Seul le total en dollars permet de trancher.

Comment présenter la demande de liste

Posez la question par écrit, avant de signer la lettre d’engagement. Une réponse écrite se compare ; une réponse de vive voix s’oublie.

• Quels frais paie-t-on avant la décision, et lesquels sont remboursables?
• Quels frais s’ajoutent à la signature chez le notaire?
• Quels frais reviennent chaque année?
• Quels frais s’appliquent si je rembourse ou si je change de prêteur?
• Quelles assurances sont exigées, et auprès de qui?

Mettez les réponses côte à côte pour chaque offre reçue. Le prêt le plus coûteux sur papier n’est pas toujours celui qui affiche le taux le plus haut.

Quoi faire ensuite

Avant de signer, relisez la lettre d’engagement ligne par ligne. Soulignez chaque frais dont vous ne connaissez pas le montant.

Demandez ce chiffre au prêteur ou au notaire, par courriel. Gardez la réponse avec le dossier.

PMECAP est un comparateur gratuit. Il explique les types de financement et transmet votre demande à un cabinet de courtage hypothécaire inscrit auprès de l’AMF. Il ne prête pas et n’affiche aucun taux. Les guides sur le financement commercial et le refinancement détaillent les étapes du dossier.

Questions fréquentes

Sources

• BDC : prêt hypothécaire commercial (glossaire) (consulté le 13 octobre 2026)
• ACFC : renouveler son prêt hypothécaire (consulté le 13 octobre 2026)
• ACFC : rompre son contrat hypothécaire (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : assurance prêt pour habitations locatives modulaires (frais et primes) (consulté le 13 octobre 2026)