Financement SCHL APH Select : conditions et avantages

Qu’est-ce que l’APH Select?

L’APH Select est un produit d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les immeubles locatifs de cinq logements et plus. Il offre des conditions de prêt plus souples en échange d’engagements de l’emprunteur.

Ces engagements touchent l’abordabilité, l’efficacité énergétique et l’accessibilité. La SCHL les mesure avec un système de points.

Le prêt n’est pas accordé par la SCHL. Il vient d’un prêteur agréé, qui fait assurer le prêt auprès d’elle.

Le produit existe pour encourager des immeubles plus abordables, plus économes en énergie ou plus accessibles. En échange, la SCHL accepte de prendre plus de risque sur le prêt.

Le mot « Select » désigne donc un ensemble de conditions de prêt, non un prêt en soi. Deux projets identiques peuvent obtenir des conditions différentes selon les points qu’ils cumulent.

Quels projets sont admissibles?

La SCHL publie les critères de base sur sa page du produit. Ils s’appliquent aux projets neufs comme aux immeubles existants.

• Au moins 5 logements, ou 50 logements ou lits pour une résidence pour personnes âgées
• Espaces non résidentiels limités à 30 % de la superficie brute et de la valeur d’emprunt totale
• Logements étudiants admissibles seulement par l’efficacité énergétique et l’accessibilité

Un immeuble de quatre logements ou moins ne peut donc pas profiter de ce produit.

Le produit s’adresse à ceux qui achètent, refinancent ou construisent. La page de la SCHL le présente pour les projets neufs et pour les immeubles existants.

Avant d’aller plus loin, comptez vos logements et mesurez la part de l’espace non résidentiel. Un immeuble avec de grands commerces au rez-de-chaussée peut dépasser la limite de 30 %.

Comment gagne-t-on des points?

Il faut au moins 50 points pour accéder au produit. Les trois voies se combinent.

• Abordabilité, immeuble existant : 50, 70 ou 100 points pour 40 %, 60 % ou 80 % des logements visés
• Abordabilité, construction neuve : les mêmes points pour 10 %, 15 % ou 25 % des logements
• Efficacité énergétique, immeuble existant : 20, 35 ou 50 points pour une baisse de consommation de 15 %, 25 % ou 40 %
• Accessibilité : 20 ou 30 points

Les logements visés par l’abordabilité sont ceux dont le loyer est établi selon 30 % du revenu médian des locataires. L’engagement dure au moins 10 ans, et un engagement de 20 ans ajoute 30 points.

Pour l’accessibilité, tous les logements doivent être visitables selon la norme CSA B651:23, et les aires communes, sans obstacle. En construction neuve, l’efficacité énergétique se mesure par rapport au Code national de l’énergie pour les bâtiments 2020.

Un exemple simple aide à comprendre. Un propriétaire d’immeuble existant qui s’engage sur l’abordabilité pour 40 % de ses logements obtient 50 points à lui seul.

Il peut aussi combiner les voies. Des travaux qui réduisent la consommation d’énergie de 15 % ajoutent 20 points, et l’accessibilité en ajoute 20 ou 30.

Chaque engagement a un coût. Rénover pour l’énergie ou l’accessibilité demande des travaux, et l’abordabilité réduit les loyers permis. Pesez les points contre ce coût avant de vous engager.

Qu’est-ce que les points changent au prêt?

Selon la page de la SCHL, les paliers de 50, 70 et 100 points ouvrent des conditions plus souples.

• À 50 points : jusqu’à 85 % de la valeur (existant) ou 95 % du coût (neuf)
• À 50 points aussi : 40 ans d’amortissement et un ratio de couverture de la dette d’au moins 1,10
• À 70 points : amortissement jusqu’à 45 ans
• À 100 points : amortissement jusqu’à 50 ans et recours limité contre l’emprunteur

La SCHL annonce aussi des primes réduites pour ceux qui s’engagent. Le tableau de la page ne rend pas lisibles tous les chiffres des paliers de 70 et de 100 points.

Le montant exact de la prime et des autres conditions se confirme donc auprès du prêteur. Les primes figurent sur une fiche distincte de la SCHL.

Les paliers se lisent comme une échelle. Plus l’engagement est fort, plus la SCHL assouplit les conditions, notamment la durée d’amortissement et le recours contre l’emprunteur.

Un amortissement plus long réduit le versement mensuel, donc il améliore le ratio de couverture de la dette. Il augmente par contre le total des intérêts sur la durée du prêt.

Quelles conditions s’ajoutent?

L’APH Select se greffe à l’assurance des logements locatifs ordinaires. La SCHL y pose des exigences sur l’emprunteur.

• Une valeur nette d’au moins 25 % du prêt
• Au moins cinq ans d’expérience en gestion d’immeubles collectifs, ou un gestionnaire qui les a
• Une caution de l’emprunteur pour 100 % du prêt jusqu’à 12 mois consécutifs de loyers réguliers
• Un projet résidentiel à au moins 70 % de la superficie et de la valeur du prêt

Ces exigences viennent de la page des logements locatifs ordinaires. Demandez au prêteur lesquelles s’appliquent à votre projet.

Ces conditions visent à s’assurer que l’emprunteur peut mener l’immeuble à bon port. La caution protège le prêteur et la SCHL pendant la période où les loyers ne sont pas encore éprouvés.

Une société de projet peut porter le prêt. Le prêteur voudra toutefois savoir qui se trouve derrière elle et qui donne la caution.

Quels pièges éviter?

Le premier piège est de compter des points que l’on ne peut pas prouver. Chaque engagement doit s’appuyer sur des documents que le prêteur transmet à la SCHL.

Le deuxième est de sous-estimer la durée de l’engagement. Dix ans minimum d’abordabilité, c’est une contrainte sur vos loyers, pas une simple formalité.

Le troisième est de croire qu’un palier ouvre tout. Chaque prêteur applique ses propres critères en plus de ceux de la SCHL.

Le quatrième est de négliger le suivi. Un engagement pris à la signature doit être respecté pendant toute sa durée, et le prêteur peut demander des preuves.

Le cinquième est de comparer les produits sur la seule prime. Les frais, les pénalités et la durée du terme pèsent aussi dans le coût réel du prêt.

Que faire ensuite?

Commencez par compter les logements et les travaux qui pourraient donner des points. Un projet de 50 points demande souvent moins d’efforts qu’on ne le croit, mais il faut le chiffrer.

Faites ensuite valider le calcul par un prêteur agréé avant d’engager des dépenses. Les conditions de la SCHL évoluent, et la page officielle prime sur tout résumé.

Sur PMECAP, la famille de financement Plex et multilogement décrit les options. Le formulaire de demande est transmis à un cabinet de courtage inscrit auprès de l’AMF.

Questions fréquentes

Sources

• SCHL : APH Select (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : Assurance prêt hypothécaire, logements locatifs ordinaires (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : Assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs (consulté le 13 octobre 2026)