Refinancer un multilogement : étapes et pièges

Que veut dire refinancer un multilogement?

Refinancer, c’est rembourser le prêt actuel avec un nouveau prêt sur le même immeuble. Le nouveau prêt peut changer le taux, la durée ou l’amortissement.

Il peut aussi être plus élevé que le solde actuel. La différence sert alors à des travaux, à un autre achat ou à rembourser d’autres dettes.

La SCHL assure des prêts de refinancement pour les immeubles locatifs de cinq logements et plus.

Le refinancement n’est pas un achat, mais le prêteur l’étudie presque de la même manière. Il veut savoir ce que l’immeuble vaut et ce qu’il rapporte aujourd’hui.

Les mots comptent : renouveler un prêt à l’échéance auprès du même prêteur n’est pas pareil que le remplacer par un autre prêteur. Le second cas déclenche une nouvelle analyse complète.

Pourquoi refinancer?

Les raisons les plus courantes sont concrètes.

• Le prêt arrive à échéance et doit être renouvelé
• Les travaux ont augmenté la valeur et les loyers
• Un amortissement plus long réduirait les versements
• Un prêt à court terme doit être remplacé par un prêt durable

Aucune de ces raisons ne justifie le refinancement à elle seule. Le coût total doit être comparé à ce que vous en retirez.

Le moment compte autant que la raison. Refinancer à l’échéance évite la pénalité de remboursement anticipé, alors que le faire en cours de terme peut la déclencher.

Un propriétaire qui a rénové et augmenté ses loyers doit prouver ces hausses avec des baux. Le prêteur ne retient que les loyers documentés.

Que vérifie le prêteur?

Il réévalue l’immeuble comme pour un achat. Les loyers, les dépenses et l’état du bâtiment comptent plus que le prix payé il y a des années.

• Le revenu net d’exploitation des dernières années
• Les baux en vigueur et les loyers réellement perçus
• La valeur de l’immeuble, établie par une évaluation
• Le ratio de couverture de la dette avec le nouveau prêt

Si le revenu net d’exploitation ne soutient pas le montant demandé, le prêteur réduit le prêt.

L’évaluation peut donner une valeur différente de celle que vous espériez. Elle repose sur les revenus, les ventes comparables et l’état de l’immeuble.

Les travaux de rénovation terminés aident à soutenir la valeur. Gardez les factures, les permis et les photos pour les montrer.

Le prêteur peut aussi demander une inspection ou une étude environnementale. Cela dépend de l’âge de l’immeuble et de son usage.

Quelles limites la SCHL fixe-t-elle?

Pour un immeuble locatif ordinaire assuré par la SCHL, la page officielle indique un rapport prêt-valeur maximal de 85 %. L’amortissement peut aller jusqu’à 40 ans pour un immeuble existant.

La SCHL demande aussi une valeur nette d’au moins 25 % du prêt et cinq ans d’expérience en gestion d’immeubles collectifs. Un gestionnaire d’expérience peut remplir cette seconde condition.

Les engagements de l’APH Select, comme l’abordabilité ou l’efficacité énergétique, peuvent allonger l’amortissement. Il faut alors au moins 50 points, et l’engagement lie les loyers pendant au moins 10 ans.

Ces limites sont des plafonds, non des cibles. Dans les faits, le montant accordé dépend du revenu net d’exploitation et de la couverture exigée par le prêteur.

Si le montant accordé est inférieur à votre besoin, vous pouvez réduire l’objectif, ajouter de l’argent de votre poche ou chercher un deuxième prêt. Chacune de ces voies a son coût.

Quelles étapes suivre?

L’ordre ci-dessous évite les mauvaises surprises.

• Lire votre contrat de prêt actuel : échéance, pénalité de remboursement anticipé, conditions de renouvellement
• Calculer le revenu net d’exploitation et la valeur probable de l’immeuble
• Fixer l’objectif : taux, amortissement ou montant additionnel
• Demander des offres écrites à plusieurs prêteurs sur la même base
• Comparer le coût total : intérêts, frais d’évaluation, frais juridiques, pénalité

La pénalité dépend de votre contrat et du prêteur actuel. Elle ne se devine pas : demandez-la par écrit avant de décider.

Laissez du temps. Les offres de prêt, l’évaluation et la signature chez le notaire prennent chacune leur part du calendrier.

L’échéance de votre prêt actuel, elle, ne bouge pas. Commencez bien avant cette échéance, car un refinancement de dernière minute laisse peu de place à la comparaison.

Quels pièges guettent le refinancement?

Plusieurs erreurs reviennent dans les dossiers de multilogement.

• Rembourser un prêt avant l’échéance sans avoir chiffré la pénalité
• Compter sur la valeur espérée plutôt que sur la valeur évaluée
• Oublier les frais, qui réduisent l’économie visée
• Présenter des loyers qui ne sont pas appuyés par des baux
• Choisir l’amortissement le plus long sans voir le coût en intérêts

Le dernier piège est le plus coûteux. Un amortissement plus long baisse le versement, mais augmente le total des intérêts.

Un autre piège est de mal lire la clause de renouvellement. Certains contrats prévoient des conditions précises, que l’on découvre trop tard.

Un dernier piège est de ne comparer que le taux. Les frais, les pénalités futures et la souplesse de remboursement changent le coût réel de l’opération.

Que faire ensuite?

Obtenez d’abord votre contrat actuel et la pénalité écrite. Sans ce chiffre, aucune comparaison n’est honnête.

Préparez ensuite l’état des loyers, les dépenses et la liste des travaux. Un dossier à jour accélère l’analyse.

Sur PMECAP, la famille de financement Refinancement décrit les options. Le formulaire de demande est transmis à un cabinet de courtage inscrit auprès de l’AMF. Les conditions se confirment auprès du prêteur.

Questions fréquentes

Sources

• SCHL : Assurance prêt hypothécaire, logements locatifs ordinaires (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : APH Select (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : Assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs (consulté le 13 octobre 2026)