Financer la construction d’un immeuble locatif

Comment fonctionne le financement d’une construction?

Un prêt de construction n’est pas versé d’un coup. Le prêteur avance l’argent par tranches, à mesure que les travaux sont faits et vérifiés.

Pendant le chantier, l’immeuble ne rapporte rien. Le prêteur juge donc le projet sur son budget, son échéancier et le revenu que l’immeuble produira.

La SCHL assure les prêts de construction d’immeubles locatifs. Selon sa page, les avances peuvent atteindre 85 % de la valeur d’emprunt.

Chaque tranche suit une vérification. Un évaluateur ou un inspecteur du prêteur constate l’avancement avant le versement suivant.

Cela exige de la trésorerie. Vous payez parfois les fournisseurs avant de recevoir la tranche, et la mise de fonds est généralement injectée d’abord.

Que regarde le prêteur?

Il évalue le projet avant le premier versement.

• Les plans, le budget de construction et l’échéancier
• Le coût total, la valeur finale et le revenu net d’exploitation prévu
• L’expérience de l’équipe de construction et de gestion
• La mise de fonds ou le terrain apporté

Pour un projet neuf, la SCHL demande à l’emprunteur de garantir 100 % du prêt jusqu’à 12 mois consécutifs de loyers réguliers. Cette règle touche votre responsabilité personnelle ou celle de votre société.

La date de livraison compte beaucoup. Un retard allonge les intérêts de construction et retarde les premiers loyers.

Le prêteur voudra aussi connaître l’entrepreneur général, ses références et les garanties qu’il fournit. Un contrat à prix fixe rassure davantage qu’un contrat ouvert.

Un permis de construction en main, ou une date réaliste pour l’obtenir, fait partie du dossier.

Quelles conditions l’APH Select ajoute-t-il?

L’APH Select vaut aussi pour la construction neuve, sous réserve d’un minimum de 50 points. À ce palier, le prêt peut atteindre 95 % du coût, avec 40 ans d’amortissement.

Aux paliers de 70 et de 100 points, l’amortissement monte à 45 et à 50 ans. Pour les logements locatifs ordinaires, la SCHL indique jusqu’à 50 ans pour une construction neuve.

En construction neuve, l’abordabilité compte dès 10 %, 15 % ou 25 % des logements pour atteindre 50, 70 ou 100 points. Cet engagement dure au moins 10 ans.

À la fin des travaux, le prêt de construction se convertit généralement en prêt à long terme. Demandez au prêteur comment cette étape est prévue dès le départ.

L’engagement d’abordabilité ou d’efficacité énergétique se planifie dans la conception. Corriger un bâtiment pour gagner des points après coup coûte plus cher.

Qu’est-ce que le Programme de financement de la construction d’appartements?

La SCHL propose ce programme de prêts à faible coût pour construire des logements locatifs. Sa page officielle indique qu’il est ouvert aux demandes.

• Prêt minimal de 1 000 000 $
• Financement pouvant atteindre 100 % du coût de la partie résidentielle du projet
• Logements locatifs ordinaires, logements pour aînés autonomes et logements pour étudiants
• Cadre pour constructeurs fréquents, avec ses propres exigences de volume et de crédit

Les prêts doivent aussi être liés à certains programmes, comme la Stratégie nationale sur le logement ou l’assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs. La demande se fait par le portail de la SCHL.

Les conditions de ce programme changent. Vérifiez la page officielle avant de bâtir un plan de financement autour d’elles.

La page de la SCHL parle d’une approche par incitatifs pour l’efficacité énergétique et l’accessibilité, sans donner de seuils chiffrés. Ces seuils se confirment dans les documents du programme.

La SCHL traite ces demandes elle-même. Elle recommande aussi de joindre un spécialiste régional avant de déposer un dossier.

Quels sont les pièges?

Les dossiers de construction se compliquent surtout par la planification.

• Un budget sans marge pour les dépassements de coûts
• Un échéancier trop optimiste, qui allonge les intérêts de la période de chantier
• Des engagements d’abordabilité mal chiffrés, qui réduisent le revenu futur
• Un prêt trop petit pour la phase de location après la fin des travaux

Chaque programme impose ses propres exigences. Elles se cumulent parfois avec celles du prêteur.

Un autre piège est de lancer les travaux avant d’avoir confirmé le financement. Certains programmes exigent d’être demandés avant le début du chantier.

Un dernier piège est de sous-estimer les frais indirects : permis, honoraires professionnels, assurance chantier et intérêts de construction.

Comment choisir entre ces voies?

Le prêt assuré par la SCHL convient à un large éventail de projets de cinq logements et plus. Le programme de construction vise surtout les projets de plus grande taille, à cause du prêt minimal d’un million de dollars.

Un prêt privé ou un prêt d’un prêteur traditionnel sans assurance demeure possible. Ses conditions dépendent entièrement du prêteur.

Le choix dépend de la taille du projet, de la clientèle visée et de vos engagements. Chaque voie lie les loyers, la durée du prêt et votre responsabilité de façon différente.

Comparez-les sur le coût total et sur la souplesse, pas sur le seul taux. Demandez les conditions par écrit.

Gardez le même dossier de pièces prêt, quelle que soit la voie. Les plans, le budget et l’échéancier servent à tous les prêteurs et à tous les programmes.

Que faire ensuite?

Chiffrez d’abord le coût total et le revenu net d’exploitation prévu. C’est la base de toute demande, quel que soit le produit.

Rassemblez ensuite les plans, les permis, le budget et l’échéancier. Puis parlez-en à un prêteur ou à un courtier avant de signer les contrats de construction.

Sur PMECAP, la famille de financement Construction décrit les options. Le formulaire de demande est transmis à un cabinet de courtage inscrit auprès de l’AMF.

Questions fréquentes

Sources

• SCHL : Programme de financement de la construction d’appartements (ACLP) (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : Assurance prêt hypothécaire, logements locatifs ordinaires (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : APH Select (consulté le 13 octobre 2026)