Comment financer l’achat d’un immeuble de 5 logements et plus?

Pourquoi cinq logements changent-ils tout?

Jusqu’à quatre logements, le prêt hypothécaire ressemble à celui d’une maison. À partir de cinq, l’immeuble est financé comme un commerce.

Le prêteur regarde alors ce que l’immeuble rapporte. Votre revenu personnel compte moins que les loyers, les dépenses et l’état du bâtiment.

Cinq logements est aussi le seuil de l’assurance de la SCHL pour les immeubles collectifs locatifs.

Cette distinction change aussi les délais et les pièces demandées. Un prêt sur un immeuble de cinq logements et plus s’étudie sur dossier, avec évaluation et analyse des revenus.

Elle change enfin les interlocuteurs. Banques, caisses, prêteurs spécialisés et prêteurs privés interviennent chacun à leur manière, et la SCHL intervient par l’assurance.

Que regarde le prêteur?

Il cherche à savoir si l’immeuble paie son prêt. Quatre éléments reviennent presque toujours.

• Le revenu net d’exploitation : les loyers moins les dépenses réelles
• Le ratio de couverture de la dette : ce revenu comparé aux versements du prêt
• La valeur de l’immeuble, établie par une évaluation
• Votre mise de fonds et votre expérience

Le seuil de couverture de la dette varie selon le prêteur et le produit. À 50 points de l’APH Select, la SCHL indique un minimum de 1,10.

Le revenu net d’exploitation se calcule avec les dépenses réelles : taxes, assurances, entretien, énergie, gestion et vacance. Un chiffre trop optimiste fait baisser la valeur retenue.

Le ratio de couverture de la dette indique de combien le revenu dépasse les versements du prêt. Plus il est élevé, plus le prêteur voit de marge.

Votre mise de fonds compte aussi. Elle montre votre engagement et réduit le risque du prêteur.

Quelle part du prix pouvez-vous emprunter?

Elle dépend du prêteur et de l’assurance éventuelle. La SCHL fixe un plafond de 85 % de la valeur d’emprunt pour les logements locatifs ordinaires.

Cette valeur est établie par la SCHL et peut différer du prix payé. La mise de fonds se calcule donc sur la valeur retenue, pas seulement sur le prix.

Un prêteur sans assurance fixe sa propre limite. Elle est souvent plus basse, et c’est à lui qu’il faut la demander.

Le calcul se fait en deux temps. Le prêteur établit d’abord la valeur de l’immeuble, puis il applique son pourcentage de financement à cette valeur.

Si l’évaluation est inférieure au prix convenu, la mise de fonds doit augmenter. Prévoyez cette éventualité dans l’offre d’achat avec une clause de financement.

Une marge de manœuvre sur les frais s’impose aussi : droits de mutation, notaire, évaluation, inspection et prime d’assurance éventuelle viennent s’ajouter au prix.

Quelles conditions la SCHL pose-t-elle à l’emprunteur?

Pour assurer un prêt sur un immeuble locatif ordinaire, la SCHL demande ce qui suit.

• Une valeur nette d’au moins 25 % du prêt
• Au moins cinq ans d’expérience en gestion d’immeubles collectifs, ou un gestionnaire qui l’a
• Au moins 70 % de la superficie et de la valeur du prêt en usage résidentiel
• Un amortissement jusqu’à 40 ans pour un immeuble existant

Un premier achat sans expérience n’est pas écarté d’office. Un gestionnaire d’immeubles expérimenté peut combler ce point, selon la page de la SCHL.

Ces critères valent pour l’assurance de la SCHL. Un prêteur non assuré peut en poser d’autres, parfois plus souples sur l’expérience, souvent plus exigeants sur la mise de fonds.

La valeur nette s’apprécie sur l’ensemble de votre bilan, pas seulement sur l’immeuble acheté. Prévoyez des pièces qui la démontrent.

Comment l’APH Select s’y ajoute-t-il?

L’APH Select peut améliorer le prêt si le projet s’engage sur l’abordabilité, l’efficacité énergétique ou l’accessibilité. Il faut au moins 50 points.

Pour un immeuble existant, un palier de 50 points ouvre jusqu’à 85 % de la valeur et 40 ans d’amortissement. Les paliers de 70 et de 100 points allongent l’amortissement à 45 et à 50 ans.

L’engagement d’abordabilité dure au moins 10 ans. Il touche vos loyers, donc votre revenu futur.

Pour un achat, ces engagements doivent être pris avant la clôture. Il vaut mieux les envisager dès l’offre d’achat plutôt qu’au moment de signer le prêt.

Un immeuble déjà abordable ou déjà performant peut offrir des points presque gratuits. Un immeuble à rénover demandera des travaux pour les gagner.

Quelles étapes suivre?

Le parcours est le même d’un achat à l’autre, même si les délais varient avec le dossier.

• Réunir les baux, les revenus et les dépenses des deux dernières années
• Calculer le revenu net d’exploitation et le comparer au prix demandé
• Faire une offre d’achat qui réserve le financement et l’inspection
• Faire évaluer l’immeuble et vérifier les travaux à prévoir
• Comparer les offres de prêt sur le taux, l’amortissement, les frais et les pénalités

Ne vous fiez pas au revenu annoncé par le vendeur. Exigez les baux signés et les comptes de dépenses.

Le délai entre l’offre et la clôture dépend de l’évaluation, de l’inspection et de la réponse du prêteur. Ne fixez pas de date de clôture avant d’avoir parlé au prêteur.

Gardez une marge pour l’inspection de l’immeuble. Une toiture, une plomberie ou une chaudière à remplacer change votre budget et parfois la valeur retenue.

Que faire ensuite?

Établissez d’abord votre revenu net d’exploitation avec des chiffres vérifiés. Sans lui, aucune offre de prêt ne peut se comparer sérieusement.

Rassemblez ensuite vos pièces personnelles et celles du vendeur. Un dossier complet évite des allers-retours avec le prêteur.

Sur PMECAP, la famille de financement Plex et multilogement présente ces options. Le formulaire de demande est transmis à un cabinet de courtage inscrit auprès de l’AMF. Les taux et les conditions se confirment auprès du prêteur.

Questions fréquentes

Sources

• SCHL : Assurance prêt hypothécaire, logements locatifs ordinaires (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : APH Select (consulté le 13 octobre 2026)
• SCHL : Assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs (consulté le 13 octobre 2026)