GuidesCommercial
Évaluer les revenus nets d’un immeuble commercial
Loyers encaissés, dépenses réelles, vacance et frais de gestion.
Taxes municipales et scolaires
Assurances du bâtiment
Énergie et chauffage des aires communes
Du loyer brut au revenu net
Partez des loyers réellement encaissés. Retranchez ensuite les dépenses payées durant l’année.
- Taxes municipales et scolaires
- Assurances du bâtiment
- Énergie et chauffage des aires communes
- Entretien, déneigement et réparations
- Frais de gestion, même si vous gérez vous-même
La vacance
Le prêteur retient souvent une vacance, même si l’immeuble est plein aujourd’hui.
Les revenus autres que le loyer
- Le stationnement facturé séparément
- Les espaces d’entreposage loués
- L’affichage publicitaire sur la façade
- Les antennes de télécommunication sur le toit
Ces revenus comptent s’ils sont récurrents et documentés. Une entente verbale ne suffit pas.
Corriger une année atypique
Une année marquée par un sinistre fausse la moyenne. Le prêteur retient plutôt deux ou trois ans.
L’écart entre votre calcul et le leur
Le prêteur ajoute des frais de gestion et une réserve. Votre revenu net baisse de cinq à dix pour cent.
Comparer avec des immeubles semblables
Un revenu net très supérieur au marché attire l’attention de l’évaluateur.
Il vérifiera si des dépenses ont été omises ou reportées.
Un immeuble aux chiffres crédibles se finance plus vite.
