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Le ratio de couverture expliqué
Comment le prêteur mesure la capacité de remboursement d’un immeuble.
1,20 pour un immeuble à logements bien loué
1,25 à 1,35 pour un immeuble commercial
Parfois plus haut si les baux sont courts
Le calcul
On divise le revenu net par les versements annuels du prêt. Le résultat doit dépasser un seuil.
Les seuils courants
- 1,20 pour un immeuble à logements bien loué
- 1,25 à 1,35 pour un immeuble commercial
- Parfois plus haut si les baux sont courts
Ce que vous pouvez changer
Un amortissement plus long baisse le versement. Une mise de fonds plus élevée réduit le prêt.
Un exemple chiffré
Un immeuble dégage quatre-vingt mille dollars de revenu net. Le prêt exige soixante mille par année.
Le ratio atteint 1,33. Il dépasse le seuil habituel de 1,25.
Ce qui fait échouer le calcul
- Une hausse de taux entre l’offre et le décaissement
- Un logement devenu vacant pendant l’analyse
- Une dépense oubliée dans votre calcul initial
- Une taxe municipale réévaluée à la hausse
Le taux de qualification
Certains prêteurs calculent à un taux supérieur au vôtre. Cette marge protège contre une hausse future.
Améliorer le ratio avant la demande
- Relouer un logement vacant
- Documenter une dépense réduite depuis un an
- Demander un amortissement plus long
- Augmenter la mise de fonds de quelques points
Ces quatre leviers agissent vite. Les travaux, eux, mettent des mois à peser.
